BGH: Wohneigentümer sind bei Wasserschaden zum Selbstbehalt verpflichtet

BGH in Karlsruhe. Bildquelle: Nikolay Kazakov/ BGH

Inwieweit können die Bewohner in einer Eigentümergemeinschaft im Rahmen der Gebäudeversicherung zu einem Selbstbehalt verpflichtet werden, wenn ein Schaden nur eine einzelne Wohnung betrifft? Der Bundesgerichtshof hat nun ein wegweisendes Urteil gefällt.

Im Kern ging es im vorliegenden Fall um einen Fall in Köln, wonach es in einer Wohnanlage wegen mangelhafter Rohre ungewöhnlich oft zu Wasserschäden kommt. Deshalb verlange der Versicherer eine hohe Selbstbeteiligung. Die Kläger – Eigentümer einer fast 1.000 Quadratmeter großen Gewerbefläche im Erdgeschoss – hätten allerdings nach eigenen Angaben nie Probleme mit Wasserschäden. Dennoch müssten diese sich aber mit großen Summen beteiligen. Wegen der häufigen Schäden bestand der Gebäudeversicherer demnach auf einem Selbstbehalt von 7.500 Euro pro Fall und übernahm so nur noch etwa ein Viertel der Kosten.

Dies wollten die anderen Eigentümer, in denen noch nie ein Wasserschaden aufgetreten war, allerdings nicht akzeptieren und wollten die bisherige Praxis vor Gericht für rechtswidrig erklären lassen. Ziel der Kläger war es, für die Zukunft einen neuen Verteilungsschlüssel einzuführen. Demnach sollten sie für Schäden am Sondereigentum anderer nicht mehr mitzahlen müssen.

Allerdings scheiterten die Kläger bereits in den Vorinstanzen – dem Amtsgericht und dem Landgericht Köln. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16. September 2022 die Urteile der Vorinstanzen bestätigt und die Revision der Kläger zurückgewiesen (Az.: V ZR 69/21) – allerdings räumten die Bundesrichter auch manch Ausnahme ein.

Da die in der Gemeinschaft derzeit praktizierte Verteilung des Selbstbehalts bei einem Leitungswasserschaden nach Miteigentumsanteilen rechtmäßig ist, kann die Klägerin nicht verlangen, dass ein ihrer Rechtsauffassung entsprechender Beschluss durch das Gericht ersetzt wird, heißt es in der Urteilsbegründung. „Tritt in einer Wohnungseigentumsanlage aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Schaden ein, ist ein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt, durch den der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interesses nicht zu ersetzen hat, wie die Versicherungsprämie nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Verteilungsschlüssel zu verteilen“, so der BGH weiter.

Dies gelte nach Ansicht des BGH „unabhängig davon, ob der Leitungswasserschaden an dem Gemeinschaftseigentum oder – ausschließlich oder teilweise – an dem Sondereigentum entstanden ist. Zwar stellt nach versicherungsrechtlichen Maßstäben die Vereinbarung eines Selbstbehalts im Versicherungsvertrag, bei dem der Versicherer einen bestimmten Betrag des versicherten Schadens nicht ersetzen muss, einen Fall der bewussten Unterversicherung dar. Es würde jedoch der Interessenlage der Wohnungseigentümer bei Abschluss einer verbundenen Gebäudeversicherung nicht gerecht, wenn der geschädigte Sondereigentümer den Selbstbehalt alleine tragen müsste. „

Die Entscheidung für einen Selbstbehalt im Versicherungsvertrag sei zudem „regelmäßig damit verbunden, dass die Gemeinschaft als Versicherungsnehmerin eine herabgesetzte Prämie zu zahlen hat. Das ist für die Wohnungseigentümer wegen der damit einhergehenden Verringerung des Hausgeldes wirtschaftlich sinnvoll. Von sonstigen Fällen einer bewussten Unterversicherung unterscheidet sich der Selbstbehalt wegen des typischerweise überschaubaren und genau festgelegten Risikos. Grundlage der Entscheidung zugunsten eines Selbstbehalts ist dabei die Erwartung der Wohnungseigentümer, dass dieses durch Mehrheitsentscheidung eingegangene Risiko für alle vom Versicherungsumfang erfassten Sachen gemeinschaftlich getragen wird.“

„An dem Ergebnis ändert sich nichts, wenn der Versicherer – wie hier – die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses in einer schadengeneigten Wohnungseigentumsanlage von der Vereinbarung eines Selbstbehaltes abhängig macht. Auch dann kommt die Vereinbarung eines Selbstbehalts allen Wohnungseigentümern zugute, und zwar deshalb, weil andernfalls deren Anspruch gegen die Gemeinschaft auf angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert nicht erfüllt werden könnte“, so der BGH weiter.

Allerdings wäre per Gesetz durchaus möglich, dass der Verteilungsschlüssel geändert werden könne. Dafür gebe es allerdings hohe Hürden. So könnte diese Regelung in diesem Fall durchaus greifen, wenn die Wasserschäden auf baulichen Unterschieden zwischen den Leitungen in Wohnungen und Gewerbeeinheit beruhten und nicht auf einem unterschiedlichen Nutzerverhalten, so die Bundesrichter weiter. Ob dies tatsächlich der Fall ist, muss nun das Landgericht Köln entscheiden.

Autor: VW-Redaktion

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