Vermuteter Versicherungsschutz nützt nichts: der Käufer als Versicherter in der Wohngebäudeversicherung

Auch wenn der Verkäufer einer Immobilie wohl regelmäßig eine Wohngebäudeversicherung für sein Objekt abgeschlossen haben dürfte, so sollte sich der Käufer und spätere Erwerber nicht blind darauf verlassen, dass ihm jederzeit uneingeschränkter Versicherungsschutz aus einem fremden Versicherungsvertrag zur Verfügung steht. Dies zeigt unter anderem auch das Urteil des BGH vom 20. März 2020 (Az.: V ZR 61/19).

Die Beklagten verkauften den Klägern ein Grundstück mit einem darauf erstellten Wohnhaus mit notariellem Kaufvertrag vom 3. Februar 2017. Obwohl für das Wohnhaus eine Wohngebäudeversicherung bestand, erwähnten die Beklagten diese nicht gegenüber den Klägern. Nach Abschluss des Kaufvertrages, aber noch bevor die Kläger als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurden, kündigte der Versicherer den Beklagten gegenüber die Wohngebäudeversicherung zum 10. Mai 2017. Auch darüber informierten die Beklagten die Kläger nicht.

Nach erfolgter Kaufpreiszahlung gingen gemäß Kaufvertrag am 2. Mai 2017 neben Besitz und Nutzungen auch die Lasten und alle „…den Grundbesitz betreffenden Versicherungen sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten …“ auf die Kläger über. Am 22. Juni 2017 trat durch ein Unwetter an dem Wohnhaus ein Schaden in Höhe von „38.386,65 Euro“ ein.

Da seit dem 10. Mai 2017 keine Wohngebäudeversicherung mehr bestand, forderten die Kläger den genannten Betrag von den Beklagten „gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen der Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht“. Nach ihrer Ansicht, hätten die Beklagten sie darüber informieren müssen, dass zwischenzeitlich gar keine Wohngebäudeversicherung mehr bestand. Dem konnten sich allerdings das Berufungsgericht und der BGH nicht anschließen.

„Eine allgemeine Erwartungshaltung eines durchschnittlichen Immobilienkäufers, bestehende Versicherungsverhältnisse des Verkäufers ohne Absprache übernehmen zu können, sei nicht ersichtlich. Die allgemein gehaltene Klausel im notariellen Kaufvertrag, wonach auch die „bestehenden Versicherungen“ mit Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen sollten, sei noch kein konkreter Hinweis auf tatsächlich bestehende Verträge.

Die Käufer durften also nicht darauf vertrauen, dass eine Wohngebäudeversicherung bestünde bzw. vom Verkäufer auch weiterhin aufrechterhalten würde. Da sie vom Verkäufer nicht auf den bestehenden Vertrag hingewiesen worden waren und somit auch kein Vertrauen auf den Bestand einer Wohngebäudeversicherung entstehen konnte, mussten die Verkäufer sie auch nicht über die Kündigung des Versicherers informieren.

Für den Käufer bestehe vielmehr der „Anlass, sein Sacherhaltungsinteresse in der Zeit zwischen Übergabe und Eintragung in das Grundbuch durch eine Vereinbarung mit dem Versicherer des Verkäufers oder einen Vertrag mit einem anderen Versicherer zu sichern.“ Der BGH betont sodann in seiner Begründung, dass dem Käufer nach Kaufpreiszahlung sogar das alleinige „Sacherhaltungsinteresse“ zukomme, weshalb er als Versicherter i. S. d. § 44 VVG zu sehen sei und verweist dabei auf ein früheres Urteil des IV. Senats.

Vorliegend kam die Fremdversicherung allerdings gar nicht mehr zum Tragen, da zum Zeitpunkt des Schadenseintritts der Vertrag ohnedies bereits durch die Kündigung des Versicherers beendet war. Im Übrigen wird ein Käufer als „Versicherter“ i. S. d. § 44 Abs. 2 VVG einen Erstattungsanspruch nur dann eigenständig gegenüber dem Wohngebäudeversicherer des Verkäufers durchsetzen können, wenn er in Besitz des Versicherungsscheins ist.

Dem Verkäufer ist allerdings zu raten, den Versicherungsschein nicht aus der Hand zu geben, solange er noch Eigentümer des versicherten Objekts ist. In der Praxis wird dem Käufer daher häufig auch nur die letzte Prämienrechnung vom Verkäufer überreicht, die nach § 44 Abs. 2 VVG aber nicht ausreichend ist. Eine „Vereinbarung mit dem Versicherer des Verkäufers“ ohne Mitwirken des Letzteren und nur mit der letzten Prämienrechnung in der Hand, dürfte am Ende überwiegend von inhaltlicher Leere geprägt sein.

Die zweite Empfehlung, nämlich als Käufer schon vor Eigentumsübergang einen eigenen Wohngebäudeversicherungsvertrag bei einem Versicherer seiner Wahl abzuschließen, ist hingegen sehr zu begrüßen. Der BGH hat schon in früheren Urteilen klargestellt, dass der Käufer auch vor Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch eine eigene Wohngebäudeversicherung abschließen kann.

Dies macht ihn nämlich nicht lediglich zu einem „Versicherten“ nach § 44 VVG, sondern zum Vertragspartner, der Ansprüche aus einem eigenen Vertrag geltend machen kann. Er ist dann auch nicht mehr davon abhängig, dass der Verkäufer die Prämie noch bis zum Übergang des Vertrages nach § 95 Abs. 1 VVG rechtzeitig zahlt. Ferner kann es ihm nicht passieren, dass der Versicherungsschutz überraschend durch eine Rücktritts- oder Anfechtungserklärung des Versicherers verloren geht, weil der Verkäufer seinerzeit die vorvertragliche Anzeigepflicht nach § 19 VVG verletzt hat.

Darüber hinaus ist außerdem noch zu bedenken, dass sich der mit § 95 Abs. 1 VVG inhaltsgleiche § 69 Abs. 1 a. F. VVG seit 1908 im VVG befand und damit schon zu einer Zeit den gesetzlichen Übergang des Versicherungsverhältnisses auf den Erwerber regelte, als der Versicherungsumfang einer Wohngebäudeversicherung bei allen Anbietern noch höchst einheitlich war.

Wer jetzt eine Immobilie kauft, sollte aber aus den inzwischen zahlreichen Produkterweiterungen selbst den gewünschten Leistungsumfang seines Versicherungsvertrages auswählen und nicht darauf hoffen, dass der Wohngebäudeversicherungsvertrag des Verkäufers in vollem Umfang den eigenen Wünschen und Bedürfnissen entspricht. Den später auf ihn nach § 95 Abs. 1 VVG übergehenden Vertrag des Veräußerers kann er dann gemäß § 96 Abs. 2 VVG innerhalb eines Monats kündigen und haftet dann auch nicht für dessen Prämie.

Autoren: Jörg E. G. Lemberg und Andreas S. Luksch

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