Grüne Logistik: In vier Schritten zu stabileren Renditen

Wer nicht nachhaltig investiert, verzichtet auf Stabilität. Längst sind ESG-konforme Immobilien-Investments (Environment, Social, Governance) keine Nischenprodukte mehr. Die Nachfrage steigt, denn zahlreiche Studien haben belegt, dass nachhaltige Investmentvehikel das Rendite-Risiko-Verhältnis eines Portfolios verbessern. Das ist besonders für langfristig orientierte Investoren interessant, die zuverlässige Mieterträge erzielen wollen und denen daher wichtig ist, dass sich Immobilien nachhaltig vermieten lassen.

Die steigende Nachfrage nach ESG-konformen und Socially Responsible Investments (SRI) wird in den kommenden Jahren das Angebot stärker bestimmen; Assetmanager müssen sich schon heute darauf einstellen. Wer Investoren sucht, muss nachhaltige Investments anbieten. Das betrifft auch bei Anlegern beliebte Sektoren wie die Logistikbranche. Grüne Logistik bedeutet nicht nur, möglichst sparsame und saubere Fahrzeuge einzusetzen. Mindestens genauso wichtig sind die Logistikflächen. Der Gütertransport kann nur dann umweltfreundlich sein, wenn es die Immobilien ebenfalls sind. Sie sind die Knotenpunkte der Logistiknetzwerke und bilden somit die Basis für mehr Nachhaltigkeit in der Branche.

Vier Maßnahmen für mehr Nachhaltigkeit

Logistikhallen sind große einstöckige Gebäude, die meist für einen bestimmten Zweck gebaut werden. Das ist zunächst nicht besonders umweltfreundlich. Doch es gibt viel Potenzial, das sich teilweise auch bei Bestandsgebäuden umsetzen lässt. Für mehr Nachhaltigkeit gibt es vier Ansatzpunkte:

• Erstens, längere Lebensdauer: Logistikimmobilien werden oft für einen bestimmten Kunden optimiert und haben daher meist eine kurze Lebensdauer. Dieses Problem lässt sich auf verschiedenen Wegen lösen. Man kann mit Recycling-Materialen bauen oder mit Baustoffen, die sich gut recyceln lassen, um wenigstens die Lebensdauer der Materialien, wenn schon nicht der gesamten Immobilie zu verlängern. Alternativ kann man in einen flexibleren Bau investieren, der sich leicht an die Bedürfnisse mehrerer Nutzer anpassen lässt, und so langfristig Geld, Zeit und Ressourcen sparen.

• Zweitens, Flächen ausnutzen: Logistikimmobilien sind meistens riesig und haben ein Flachdach. Das lässt sich begrünen, zum Beispiel mit einer Blumenwiese für Insekten. Eine zweite Möglichkeit ist, das Objekt mit Photovoltaikanlagen zu bestücken. Der so erzeugte Strom kann ins Stromnetz eingespeist werden oder für den Eigenverbrauch verwendet werden. Damit können diese Flächen klimafreundlich genutzt werden.

• Drittens, Gebäudetechnik optimieren: Wer schon beim Bau in eine gute Wärmedämmung, energiesparende Klimaanlagen, stromsparende Beleuchtung und effiziente Flächennutzung investiert, schont die Umwelt und spart auf lange Sicht viel Geld. Das gilt auch für Modernisierungen.

• Viertens, der perfekte Standort: Wie der erste Punkt muss dieser Schritt schon vor dem Bau bedacht werden. So lassen sich Lieferwege optimieren und damit nicht nur Kosten, sondern auch Treibhausgasemissionen eindämmen.

Umwelt schonen, Investoren und Mieter finden

Alle diese Maßnahmen zeigen, dass Nachhaltigkeit wirtschaftlich ist. Die Investition in umweltfreundliche Logistikimmobilien lohnt sich für Investoren und Betreiber gleichermaßen. Diese Immobilien sparen Kosten, lassen sich länger nutzen und können flexibler eingesetzt werden.

Zudem wird es leichter, Mieter zu finden. Selbst wenn die Flächen nicht mehr passgenau auf ein bestimmtes Unternehmen zugeschnitten sind, haben sie andere Vorteile gegenüber herkömmlichen Lagerhallen, beispielsweise ihre Energieeffizienz. Hinzu kommt, dass es Unternehmen nicht erst seit der Fridays-for-Future-Bewegung wichtig ist, ESG-Kriterien zu erfüllen, um Kunden und Investoren anzuziehen.

Auch wenn die Margen im Logistiksektor niedrig sind, und die Schwelle für zusätzliche Ausgaben deshalb hoch ist, sollten Betreiber von Logistikimmobilien langfristig denken. Je nachhaltiger ihre Objekte sind, desto besser ist das Verhältnis von Risiken und Renditen von Investitionen in ihre Immobilien.

Autor: Rolf Zarnekow, Head of Investment Management Real Estate, Aquila Capital