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Knapp: “Renditen deutlich oberhalb von 3,5 Prozent”

26.02.2018 – lahcen_knapp_empiraAngesichts niedriger Zinsen sind die Versicherer durchaus offen für neue Investments. Dabei weisen Immobilienkreditfonds “derzeit ein günstigeres Rendite-Risiko-Profil auf als die Equity-Seite, mit stabilen und gut kalkulierbaren Renditen (IRR) zum Teil deutlich oberhalb jener magischen 3,5 Prozent”, glaubt Lahcen Knapp von Empira im Exklusiv-Interview mit VWheute.

VWheute: Ich bin der Chefinvestor einer großen deutschen Versicherung – überzeugen Sie mich in fünf Sätzen, warum ein Kreditfonds für mein Haus Sinn macht.

Lahcen Knapp: Immobilienkreditfonds weisen derzeit ein günstigeres Rendite-Risiko-Profil auf als die Equity-Seite, mit stabilen und gut kalkulierbaren Renditen (IRR) zum Teil deutlich oberhalb jener magischen 3,5 Prozent, die Versicherungen oder auch Pensionskassen benötigen, um ihre Garantiezusagen zu erwirtschaften.

Die Höhe der Rendite hängt von der Risikoklasse der Objekte und den Kreditlaufzeiten ab, insbesondere aber von den Beleihungsausläufen (Loan-to-Value, LTV). Es gibt keine Bewertungsschwankungen, und Kreditfonds bieten einen stärkeren Schutz gegen etwaige ungünstige Marktpreisentwicklungen – zum Beispiel infolge einer Zinswende –, als das bei Equity-Fonds der Fall wäre.

Ein Kreditfonds ermöglicht die Investition in ein relativ stark diversifiziertes Portfolio und verfügt in der Regel über die erforderliche Kompetenz in der Darlehensvergabe und den notwendigen Marktzugang. Und gerade für größere, nach Solvency II regulierte Versicherungen sprechen auch regulatorische Gründe dafür, in einen Kreditfonds zu investieren.

VWheute: Welche Risiken bietet ein solches Investment im Vergleich zu anderen Investments?

Lahcen Knapp: Da ein Kreditfonds Darlehen vergibt, besteht ein gewisses Kreditausfallrisiko. Es handelt sich in diesem Fall allerdings um Immobilienfinanzierungen, sodass die Darlehen durch die entsprechenden Immobilien entweder erstrangig oder nachrangig besichert sind. Die Höhe dieses Risikos hängt zudem von der gewählten LTV-Bandbreite ab. Kreditfonds bevorzugen aus Renditegründen üblicherweise die Junior- und Mezzanine-Tranchen, also zwischen 60 und 80 Prozent. Selbst dann müsste das Objekt aber 20 bis 40 Prozent an Wert verlieren, bis ein Verlust eintritt – während das Eigenkapital unmittelbar in der Haftung ist.

VWheute: Sie sagen, Versicherer sollten wegen der Solvency-II-Regulierung lieber über Kreditfonds in Immobilien investieren, als sie direkt zu halten. Bitte führen Sie das kurz aus.

Lahcen Knapp: Größere Versicherer, die nach Solvency II reguliert werden, müssen Investitionen in Kreditfonds mit wesentlich weniger Eigenkapital unterlegen als direkte Immobilieninvestments oder klassische Equity-Fonds. Die Höhe der geforderten Solvency-Hinterlegung hängt auch hierbei vom Risiko ab, unter anderem im Hinblick auf die Laufzeiten.

Für einen Kreditfonds mit sehr kurzfristigen Finanzierungen beträgt die geforderte Eigenkapitalhinterlegung weniger als fünf Prozent, für einen konservativen Wohnimmobilienfonds liegt sie dagegen mitunter bei 60 Prozent.

VWheute: Sie legen in Bälde ihren dritten Finanzierungsfonds auf, wie viele Versicherer sind bisher bei Ihnen investiert und wie viel Prozent des Fondsvolumens füllen sie aus?

Lahcen Knapp: Das ist richtig, wir begeben mit dem “Empira Real Estate Finance Fund III” erstmals erstrangig besicherte Darlehen und verfolgen dabei eine Whole-Loan-Strategie. Investitionsziel sind Finanzierungen von Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Projektentwicklungen in der DACH-Region und in den Benelux-Staaten, das Zielvolumen beträgt 500 Millionen Euro. Aktuell sind sieben Versicherungen in unseren drei Fonds investiert. Insgesamt beträgt ihr Anteil circa 70 Prozent des Fondsvolumens.

Die Fragen stellte VWheute-Redakteur Maximilian Volz.

Bild: Lahcen Knapp ist CEO/Verwaltungsrat der Empira AG (Quelle: Empira)

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