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Erfolgskriterien für Investitionen in Hotelimmobilien

19.02.2018 – Dirk Schuldes_Commerz RealDie Zinsen sollen steigen. Wann das am Markt ankommt, weiß derzeit niemand genau. Zwar hat die amerikanische Notenbank die Zinsen angehoben, ihr chinesisches Pendant folgte, doch die EZB bleibt tatenlos. Neue Investmentformen sind gefragt. Dirk Schuldes, Bereichsleiter Hospitality, Commerz Real AG, glaubt an Hotelinvestments, wie er in seinem Gastbeitrag darlegt.

Viele Versicherer haben ihre Anlageportfolien im andauernden Niedrigzinsumfeld mit Beton und Stein aufgestockt. So stiegen die Immobilienquoten laut EY Real Estate 2017 auf einen neuen Rekordwert von 10,7 Prozent. Doch der gesuchten Wertstabilität sind angesichts eines zunehmenden Wettbewerbs um immer knapper werdende Assets Grenzen gesetzt. Selbst mit innerstädtischen Shopping-Centern und Bürogebäuden lassen sich inzwischen oft nur noch drei bis vier Prozent Rendite erzielen. Eine Alternative sind Spezialimmobilien wie Hotels. Diese stellen jedoch besondere Anforderungen an das Know-how des Assetmanagers und die Risikoeinschätzung eines Investments. Mit einer fundierten und auf diese Assetklasse individuell zugeschnittenen Analyse der neuralgischen Faktoren von Hotelimmobilien können Investmentrisiken gemildert werden:

Der Betreiber

Erfolgreiche Hotelinvestments verlangen in erster Linie eine hohe Qualität der Betriebsführung. Der Cashflow wird bei Betriebsstätten wie Hotels schließlich nicht – wie in anderen Assetklassen üblich – durch langfristige Mietverträge, sondern hauptsächlich durch permanent zu erbringende Erträge aus der Übernachtung und Gastronomie erwirtschaftet. Investoren sollten daher zunächst der Hotelmarke weniger Aufmerksamkeit schenken als vielmehr dem Betreiber. Entscheidend sind dessen Erfahrung, Leistungsfähigkeit und Bonität.
Investoren sollten sich vor allem auf einen Betreiber setzen, der neben einer langjährigen Erfahrung einen erfolgreichen Track-Record nachweisen kann. Weil das Hotelgeschäft zudem oft zyklisch verläuft, muss die Bonität des Betreibers gewährleisten, dass er sämtliche Zyklen durchstehen kann. Auch sollten in guten Zeiten Reserven gebildet werden. Ein neues Hotelgeschäft verlangt in der Regel eine Anlaufphase, die sogenannte Ramp-up-Phase, welche üblicherweise zwei bis drei Jahre beträgt. Auch das muss ein Betreiber stemmen können.

Die Verträge

Bei dem inzwischen breit gefächerten Spektrum an unterschiedlichsten Vertragsvarianten handelt es sich im Wesentlichen um Modifikationen von Management- oder Pachtverträgen. In Deutschland hat der Pachtvertrag Tradition. Dagegen sind weltweit einem Marktbericht von Catella Research zufolge 95 Prozent aller Hotelverträge Managementverträge. Insbesondere die großen angelsächsischen Hotelketten wie Marriott, Hilton oder Intercontinental arbeiten äußerst selten mit reinen Pachtverträgen.

Beim Managementvertrag übergibt der Investor das Hotel an den Betreiber, der es im Namen und auf Rechnung des Hoteleigentümers führt. Unternehmerische Chancen und Risiken des Investors sind bei diesem Modell deutlich höher als beim Pachtvertrag, andererseits sind die Einflussmöglichkeiten auf die Betriebsführung ebenfalls deutlich größer. Deutsche Versicherungen wollen allerdings nur selten das komplette Risiko übernehmen. Fonds ist das aus regulatorischen Gründen gar nicht erst gestattet. Zudem kann die unternehmerische Komponente des Managementvertrages zur Gewerbesteuerpflicht des Fonds führen. Häufig wird daher der sogenannte Hybridvertrag (eine Mischung aus Management- und Pachtvertrag) gewählt.

Als Ergänzung zu Pacht- und Managementverträgen besteht die Option eines Franchisevertrages. Hierbei wird wie bei der Pacht ein Mietvertrag zwischen Investor (beispielsweise Fonds) und Mieter (Zwischenmieter) abgeschlossen. Darüber hinaus stellt der Franchisegeber, meist ein namhafter Hotelkonzern, seinen Namen und somit seine Marke zur Verfügung und nimmt das Hotel des Franchisenehmers in sein Reservierungssystem und sein oft weltweites Marketing auf. Insgesamt ist die aktuelle Vertragssituation in Deutschland eine der sichersten weltweit.

Das Objekt und die Lage

Vor allem Metropolen ziehen immer mehr Städtetouristen an. Daher sind deren zentrale Lagen in der Regel sehr interessant. So fielen gut 47 Prozent des gesamtdeutschen Hotelinvestmentvolumens 2016 auf die Top-5-Standorte Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main und Düsseldorf. In besonders begehrten Lagen werden mittlerweile vermehrt auch Einzelhandels-, Büro- und Wohngebäude zu Hotels umgebaut. Manchmal bleibt dabei nur die Fassade des alten Gebäudes übrig. Solche Um- oder auch Neubauten bieten Investoren ein probates Mittel, um sich Bestlagen zu sichern. Sie sollten allerdings darauf achten, dass sie keine unnötigen Baurisiken wie Kostenüberziehungen oder verfehlte Fertigstellungszeiträume übernehmen, sondern stattdessen solide Turn-Key-Verträge mit dem Projektentwickler abschließen. Idealerweise ist die Hotelimmobilie bereits vom Betreiber abgenommen und die erste Miete bezahlt worden, bevor der Investor die Schlusszahlung vornimmt.

Der Cashflow

Für eine solide Investitionsentscheidung sollten Investoren vom Betreiber die Ist-Zahlen der vergangenen drei Jahre und eine Prognose der nächsten drei bis fünf Jahre verlangen. Eine wichtige Kennzahl in der Hotellerie ist der “Revenue Per Available Room” (RevPAR), also der Ertrag pro verfügbarem Zimmer. Dieser errechnet sich aus der Auslastung multipliziert mit der Zimmerrate. Ein Vorteil des RevPAR besteht darin, dass hierdurch Hotels unterschiedlicher Größen miteinander vergleichbar und Märkte transparenter werden. Die wichtigste Kennzahl innerhalb der Cashflow-Analyse ist jedoch der “Gross Operating Profit” (GOP), der das Ergebnis betriebsbedingter Einnahmen abzüglich betriebsbedingter Ausgaben darstellt. Letztendlich muss diese Kennziffer die Miete beziehungsweise Pacht, die Instandhaltungsrücklagen und objektbezogene Kosten (Grundsteuer, Gebäudeversicherung) sowie einen Betreibergewinn abdecken.

Spezialfonds als lohnenswerte Alternative zu Direktinvestments

Investieren können institutionelle Anleger über unterschiedliche Strukturen. Traditionell bei Versicherungen beliebt sind Direktinvestments. Sie verlangen jedoch ein sehr hohes Maß an Spezialwissen. Viele Investoren gehen daher den Weg über eine Beteiligung an einen professionell gemanagten Immobilien-Spezialfonds. Bei diesem speziell für institutionelle Investoren geschaffenem Vehikel kümmern sich erfahrene Experten um die Auswahl des richtigen Objektes, eines geeigneten Betreibers sowie um die Vertragsgestaltung und die Sicherstellung des Cashflows. Im Idealfall handelt es sich dabei um ein seit Jahren erprobtes Team, welches möglichst viele Kompetenzen von der juristischen Seite bis zum Bauingenieur hausintern abdecken kann. Zudem investieren deren Fondsmanager meist in mehrere Objekte und erreichen somit für ihre Anleger je nach Portfoliogröße und Streuung der Regionen, Betreiber und Konzepte einen hohen Diversifikationsgrad zur Risikominderung.

Darüber hinaus sollten sich Investoren darüber informieren, wie das Fremdwährungsrisiko abgesichert ist und ob Kapitalabrufe nur bei konkreten Investitionen erfolgen. Letztlich ist auch die Gestaltung der Konditionen ein wichtiges Auswahlkriterium. Ist der Hotelimmobilienfonds als offener Spezial-AIF in Form eines Sondervermögens strukturiert, entfallen neben der Fondsverwaltungsgebühr in der Regel auch eine Verwahrstellengebühr, eine Ankaufsvergütung, eine Veräußerungsgebühr und eine Projektentwicklungsgebühr.

Trotz allgemeiner Renditekompression am Immobilienmarkt lassen sich mit Hotelinvestments noch vergleichsweise höhere Nettoanfangsrenditen erzielen:

Hotelinvestments_Commerz Real

Bild: Dirk Schuldes (Quelle: Commerz Real)

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