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InvStG “wird ein wichtiger regulatorischer Faktor”

21.08.2017 – Joerg Homann; 2IPIn Zeiten der Nullzinsen sind Immobilien gefragt wie nie – auch bei Versicherern. Ein Frankfurter Immobilienunternehmen arbeitet mit deutschen Versicherern zusammen und erleichtert ihnen nach eigenen Angaben die Steuerung und das Reporting bei Immobilien-Investments. Jörg Homann, Geschäftsführer von 2IP Institutional Investment-Partners Group erklärt, wie das funktioniert.

VWheute: Ihr Unternehmen 2IP ist im Immobiliengeschäft tätig und betreibt eine Investorenplattform, die auch Versicherern Nutzen bieten soll. Können Sie in kurzen Worten den Sinn und Nutzen dieses Konstrukts erläutern?

Jörg Homann: Rechtlich gesehen sind wir zunächst einmal eine klassische Master-Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), die auf Immobilien spezialisiert ist. Besonders macht uns aber unser digitaler Plattformansatz. Im Gegensatz zu liquiden Assets handelt es sich bei der Immobilienanlage um ein hoch operatives Geschäft. Dabei kommt unsere webbasierte Investorenplattform ins Spiel, die die Zusammenarbeit mit spezialisierten Immobilienmanagern optimal ermöglicht.

Sie ist sehr stark auf Investoren, unter anderem auf Versicherungen, und die Immobilienanlage im Generellen zugeschnitten. Damit bieten wir maximale Transparenz bei der Investition in Immobilien. Für einige Versicherer kommt die rechtliche Anforderung hinzu, Immobilienmasterfonds in ihrer eigenen Bilanz komplett konsolidieren zu müssen.

Dies ist eigentlich nur mit einem Partner wie uns möglich, der Daten weltweit einheitlich erhebt. So stellen wir quasi die verlängerte Werkbank des Konzernrechnungswesens dar. Gleichzeitig können die Versicherungen mit diesem Prozess den Anforderungen der Solvency-II-Richtlinie bestmöglich entsprechen – ein klarer Servicevorteil für unsere Kunden.

VWheute: Konkretisieren Sie das Gesagte bitte, mit welchen Versicherern arbeiten Sie zusammen und wie läuft eine Zusammenarbeit ab?

Jörg Homann: Jeder Kunde hat individuelle Anforderungen und verlangt neben den regulatorisch notwendigen Informationen unterschiedliche Daten. Das reicht von weiteren Kennzahlen bis hin zu speziell aufbereiteten Daten, die zur Steuerung des Investments notwendig sind. Die Zusammensetzung der Mieterträge, Branchenallokationen, Mietbonitäten oder Leerstände gehört eher zu den einfacheren Aufgaben.

Nehmen wir zum Beispiel unsere langjährige Zusammenarbeit mit der Stuttgarter Versicherungsgruppe: Im Zuge unserer Partnerschaft beraten wir sie sehr intensiv bei sämtlichen eingehenden Immobilienvorschlägen und erbringen für diese auch Leistungen beim Risikomanagement.

Hinzu kommt dann als Besonderheit unsere Investorenplattform: Auch die Stuttgarter Versicherungsgruppe arbeitet nicht nur mit einem Asset Manager zusammen, sondern mit mehreren. Durch unsere Herangehensweise erhält der Anleger über alle Asset Manager, Immobilientypen und Länder hinweg einheitliche Daten. Aber nicht nur das. Über uns erlangt er auch einheitliche Prozesse mit den jeweiligen Asset Managern.

Unsere Vorteile Transparenz und Unabhängigkeit äußern sich unter anderem in einem einheitlichen Reporting. Dieses zeigt der Stuttgarter Versicherungsgruppe die einzelnen Ertrags- und Aufwandsbestandteile von Immobilien und Immobilienstrukturen über mehrere Manager und Jurisdiktionen hinweg.

VWheute: Sie schreiben, dass Ihre Plattform “von institutionellen Investoren und nicht von Asset Managern mandatiert” wird und bezeichnen das als einen Vorteil. Warum?

Jörg Homann: Weil nur dies Investoren tatsächliche Unabhängigkeit ermöglicht. Zudem werden sie in die Lage versetzt, die Performance an der Immobilie zu messen und damit Alpha- von Beta-Performance zu unterscheiden. Nur wenn sowohl rechtlich als auch faktisch Investoren eine KVG beauftragen und die KVG auf die Assetklasse spezialisiert ist, ist alles auf die besonderen Investorenanforderungen abgestimmt.

Dazu gehören beispielsweise steueroptimierte Strukturen und hohe Daten- und Prozesstransparenz sowie vertragliche Regelungen mit dem Asset Manager. Aber auch im Hinblick auf die Allokation der Assets entstehen wichtige Wissensvorteile. Das alles unterscheidet uns von Service-KVGen. Wir agieren als Investoren-KVG unabhängig vom Managerinteresse und im Sinne unserer Investoren.

Nichtsdestotrotz achten wir sehr darauf, dass wir zugleich gegenüber dem Asset Manager sehr gut performen. Denn schließlich ist dies im Sinne der Anlage und kommt damit den Investoren zugute.

VWheute: Lassen Sie uns über Immobilien sprechen: Sie konzentrieren sich auf das Immobilien-Asset Management. Überzeugen Sie unsere Leser davon, dass Immobilien für institutionellen Kunden aktuell ein sinnvolles Investment darstellen. Was spricht beispielsweise für Immobilien und gegen andere Sachwertinvestments?

Jörg Homann: Grundsätzlich obliegt dem Anleger selbst die Entscheidung über sein Investment. Je nach Asset-Liability-Management-Studie können Immobilien ein bedeutsamer Bestandteil des Gesamtportfolios sein. Nachdem der Investor die Grundsatzentscheidung getroffen hat, sind wir die Spezialisten. Unsere Beratung zeigt ihm dann mögliche Nutzungsarten und Länder für Immobilieninvestments auf. Aber nicht nur das. Wir helfen Investoren bei der Selektion der Best-in-Class-Asset-Manager oder bei verfahrenen Situationen in notleidenden Poolfonds.

VWheute: Kein VWheute-Interview ohne Blick in die Kristallkugel: Was erwarten Sie bei Immobilien als Assetklasse in den nächsten drei Jahren für eine Entwicklung?

Jörg Homann: Das Investmentsteuergesetz wird sicherlich ein wichtiger regulatorischer Faktor sein. Darüber hinaus nähert sich die Immobilienanlage immer mehr liquiden Assetklassen an. Eine Voraussetzung dafür ist aber die weitere Digitalisierung. Das bedeutet allerdings nicht nur, möglichst viele Daten in einem oder mehreren IT-Systemen zu erfassen und zu reporten.

Stattdessen müssen die Prozesse und Schnittstellen von Anfang an systematisch sauber strukturiert und designt werden. Dafür ist eine vereinheitlichte Datengrundlage essenziell. Interessant könnte es werden, wenn die Immobilienanlage nicht mehr so stark wie derzeit nachgefragt wird. Dann werden sich die Investoren wieder rückbesinnen und stärker darauf schauen, ob und wie die Asset Manager Geld mit Immobilien verdienen. Genau auf diese Phase sind wir vorbereitet und unterstützen unsere Investoren dabei.

Die Fragen stellte VWheute-Redakteur Maximilian Volz.

Bild: Jörg Homann (Quelle: 2IP)

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